恒盛地产抢赶海外发债潮
国内宏观调控*策的收紧和人民币升值的预期，使众多H股内地房地产公司(下称“内房企”)掀起了新一轮海外发债热潮，而去年新晋上市的内房企更成为其中的先锋。
4月中旬，恒盛地产()公告拟发行优先票据，并旋即向亚洲、欧洲以及美国的机构投资者展开路演简介会。“据悉，恒盛地产此次发行的总金额、发售价及息率将由德意志银行、JP摩根及渣打银行透过使用入标定价的方式厘定。
目前此次融资的金额、利率以及条件尚未落实。
“需要根据市场的情况以及投资者的反应而定，我们也在观察中。”恒盛地产行*总裁程立雄在电话中告诉本报。他指出，目前手头正在重点做的融资形式，第一个是国内银行的项目贷款，第二个是在境外资本市场融资。
分析人士指出，在信贷收紧已经成为日益明朗的趋势下，有先见之明的地产公司已开始未雨绸缪，采取了一系列应对措施，尽可能多地保持手头的现金，以及尽可能多地锁定一些中长期贷款。
发债逻辑
去年香港联交所IPO窗口重启后，一时间门庭若市。2009年10月2日，恒盛地产捷足先登，集资额达到80亿港元。
根据恒盛地产2009年年报，截止到去年年末，公司手中持有现金60.5亿元，其资本负债率仅为6.7%，并且一年内到期债务仅占26%。
“我们的财务状况相当健康。”程立雄指出，充沛的资金主要是通过IPO从资本市场上募集的，以及去年下半年以来良好的销售回款。之前，恒盛地产一度饱受各方资金链紧张的质疑。
不过，在上市之后，恒盛地产连续收购位于南通、天津的8幅土地，新增土地储备共约380万平方米。尤其是在2009年12月末，在恒盛地产布局的另一重镇南通，该公司连续2天共计以40亿元拿下了两幅地块。
“今年公司需要支付的土地款大概尚需36亿元，工程款在50亿元左右，而截至3月31日，公司可以使用的银行授信额度尚有150亿元。”恒盛地产首席财务官程如龙表示。
恒盛地产并非一个孤案。同期，恒大地产()宣布，向香港地产公司华人置业的全资子公司Harbour Trade Limited及华人置业主席刘銮雄，分别发行3.5亿美元及2.5亿美元额外优先票据。而在此之前，碧桂园()已先行宣布，拟定国际发行7年期优先票据。
在港上市的开发商一方面声称手中资金充裕，今年将大展拳脚建楼售楼；另一方面，却在境外高息举债。以恒大地产为例，新发行的票据2015年到期，年利率13%。
一个疑问是，既然现金流如此充裕，为何内房企还要选择发高息票据呢？
“由于近期内地的筹资通道因*策调控而受阻，在香港市场发新股的价格也不太理想，因此地产公司会倾向于发行票据。”野村国际(香港)有限公司分析师金增祥指出，在香港市场发债利率比较高，但由于发行的是美元票据，人民币的升值预期，会对冲票据赎回的实际利率。
也有业内人士指出，银行授信通常为开发贷款，只能用于项目开发，不能用于购买土地，而发行债券获得的资金却可以用于支付土地款。
加速资金周转
发债是一种粮草先行的先见做法。在发债的同时，内房企将目光更多地集中在了加快资金周转速度上，恒盛地产的做法更具典型性。
根据公告，恒盛地产此次发行票据募集的资金将为新增及现有项目提供资金，包括建造费用及土地成本或者用作公司营运资金的补充。
据年报披露，恒盛地产去年合约销售额67.1亿元，同比增加77.6%，结转销售收入61.7亿元，同比增加56.3%。2007~2009年，恒盛地产毛利润复合增长率达到114.6%，净利润复合增长更是达到284.2%。
程立雄表示，虽然在去年取得了一个优异的成绩，但今年公司还会采取稳健发展的策略。他透露，2010年恒盛地产的销售目标是去年的两倍多，达到150亿元。“今年公司销售的项目数量将达到18个，而且我们销售的项目基本都在原先已经进入的城市，相对来说对销售额更有保障。”他补充说。
恒盛地产筹谋票据融资和加快销售回款的背后推手无疑是*府宏观调控*策的阴影。恒盛地产董事长张志熔也指出，针对*府打击投资性需求，最近公司的战略做了一些调整，将加大对二线城市的投资。
据悉，2010年恒盛地产要销售的项目，从地域分布上来看，15%在上海，4%在北京，15%在天津，另外的66%在合肥、南通、哈尔滨、沈阳、无锡、苏州等二线城市。
程立雄进一步指出，恒盛地产每年补充土地储备在100万平方米左右。目前公司有1695万平方米的土地储备，足够支持未来5~7年的持续发展，公司也没有要在目前这样的市况下去承受补充土地储备的压力。
据悉，恒盛地产一季度的销售回款额为25亿元，二季度将进一步加快二线城市的推盘速度，以期取得更多的回款额。